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Bruit nocturne, transports réels, coût de la vie, avis d'habitants. Ce que la visite de l'appartement ne vous dira jamais.

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Rendement estimé, taux de vacance local, profil du locataire type et trajectoire de valorisation. Ce que regardent les investisseurs qui ne se trompent pas.

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Écoles et crèches à pied, qualité de l'air, calme nocturne et sécurité du quartier. Chaque critère pondéré selon l'âge de vos enfants.

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Carte & Infrastructures

Carte & Infrastructures

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Transports et temps de trajet
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Transports et temps de trajet

Combien d'heures perdez-vous chaque semaine dans les transports ? Le rapport calcule le temps réel de trajet vers votre lieu de travail et le compare avec votre adresse actuelle, à la minute près.

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Services et commerces adaptés à votre profil

Selon votre profil, le rapport identifie les commerces, équipements sportifs, espaces de coworking et services du quotidien disponibles à cette adresse et dans quel délai vous pouvez y accéder.

Écoles, crèches et espaces de vie
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Écoles, crèches et espaces de vie

Quelle école primaire, quel collège, quelle crèche sont accessibles à pied ? Le rapport cartographie les équipements qui comptent pour votre famille dans un rayon adapté à votre situation.

Comparaison directe avec votre adresse actuelle
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Comparaison directe avec votre adresse actuelle

Budget, transports, qualité de vie : le rapport compare les deux adresses côte à côte pour que vous voyiez exactement ce que vous gagnez ou perdez en faisant ce déménagement.

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placeadvisor.fr/report/...
12 Av. Maréchal Foch, 69006 LyonInvestisseur
74/100
Bon investissement patrimonial

Le 6e offre une sécurité locative et patrimoniale exceptionnelle, mais le rendement brut (3.2%) est en dessous des 4% qu'on attend d'un investissement locatif optimal. C'est un placement patrimonial, pas un générateur de cash-flow.

Vacance quasi nulle, profil locataire premium (cadres, couples aisés), valorisation historique de +40% sur 10 ans. En revanche, rendement brut limité (3.2%) dû aux prix élevés d'entrée. Risque DPE sérieux sur 33% du parc.

Points forts pour votre profil

Vacance locative quasi nulle — demande supérieure à l'offre

Le 6e est en zone tendue. Historiquement, la vacance locative est inférieure à 1%. Un T2 de qualité se loue en moins de 2 semaines, souvent sans annonce (bouche-à-oreille entre cadres).

Votre priorité rendement implique d'abord zéro vacance. Sur ce point, le 6e est irréprochable.

Profil locataire premium — faible risque d'impayé

Vos locataires cibles dans le 6e : cadres 28-40 ans (Euronews, Sanofi, Renault Trucks), couples biactifs, jeunes médecins du CHU. Revenus 3-5x le loyer — dossiers solides, durées longues (3-4 ans en moyenne).

Priorité à la sécurité locative : le profil locataire du 6e est parmi les plus rassurants de Lyon.

Valorisation du capital : +40% sur 10 ans

Le 6e a progressé de 3 200 €/m² en 2015 à 5 850 €/m² aujourd'hui — soit +82%. Sur 5 ans, +10 à +15% estimés. C'est la plus-value qui compense le rendement modéré.

Si votre horizon est 10 ans+, le 6e produit une plus-value qui transforme un rendement de 3.2% en un rendement global (cash-flow + capital) de 6-8%/an.

Métro A à 200 m — critère de sélection n°1 des locataires

L'accessibilité métro est le premier critère cité par les locataires cadres lyonnais. La station Foch à 200 m valorise votre bien de 5-10% vs un appartement équivalent à 800 m d'une station.

Votre bien sera toujours loué en priorité car le Métro A est un atout différenciant fort dans le 6e.

Points de vigilance

!

DPE : point de blocage majeur pour l'investissement locatif

Depuis 2023, les logements G ne peuvent plus être mis en location. Depuis 2025, les F sont interdits. Les E le seront en 2028. 33% du parc du 6e est concerné. Acheter un bien avec mauvais DPE sans travaux = perdre votre locataire dans 2-3 ans.

N'achetez QUE des biens avec DPE C ou D. Un DPE E implique travaux obligatoires avant 2028 (15-30 k€ pour un T2). DPE F ou G = ne pas acheter, quelle que soit la décote proposée.

!

Rendement brut limité : 3.2% — inférieur à d'autres zones lyonnaises

Pour un T2 de 50 m² à 5 850€/m² = 292 500€. Loyer marché : 900-950€/mois (DPE + 0.5€/m²/mois max encadrement). Rendement brut : 3.7% max. Net (charges, taxe, vacance 1%) : ~2.6%.

Si votre objectif est le cash-flow, orientez-vous vers Vaise (4.5%) ou Mermoz (5%+). Si votre objectif est la sécurité patrimoniale + plus-value, le 6e est le bon choix.

!

Encadrement des loyers en zone tendue lyonnaise

Lyon est en zone tendue. Le loyer de référence majoré (IRL + 20%) s'applique. Pour un T2 de 50 m² dans le 6e, le plafond est d'environ 950-1 050€/mois selon l'état du bien.

Vérifiez le loyer de référence applicable via le simulateur de la DRIHL avant l'achat. Basez vos calculs de rentabilité sur ce plafond — pas sur des loyers de marché libre.

À acheter — sur DPE C ou D uniquement

Le 6e est excellent pour un investissement patrimonial long terme (10+ ans). Si votre horizon est court (<5 ans), cherchez un meilleur rendement ailleurs. Condition absolue : DPE C ou D avant toute offre. Sur un bien conforme, la demande locative ne se tarira pas dans ce quartier.

Caractère du quartier

Valeur refuge locative lyonnaise
Quartier établi — pas de risque de dévalorisation

Cadres et professions libérales 28-45 ans, couples biactifs sans enfant. Locataires stables avec bons revenus — turnover moyen 3-4 ans, durées de bail longues.

Commerces de qualité, épiceries fines, restaurants — très attractif pour les locataires exigeants. Quartier calme le soir — convient parfaitement aux jeunes cadres actifs.

Adéquation avec votre profil

Le 6e est la zone la plus sécurisée de Lyon pour l'investissement locatif. Le rendement brut (3.2%) est en dessous des 4% d'autres quartiers, mais la sécurité locative et la valorisation du capital compensent sur le long terme.

Prime de 5% vs moyenne du 6e

+750 € au-dessus du marché de la rue

+14.7 %

Prix demandé

5 850 €

/m²

Marché rue

5 850 €

/m²

Marché quartier

5 600 €

/m²

Adresse actuelle

5 100 €

/m²

Source : DVF 2024 – 31 transactions av. Maréchal Foch / MeilleursAgents Lyon 6e

Évolution du marché

5,3k €5,4k €5,5k €5,6k €5,7k €5,8k €5,9k €6,0k €Prix marché actuel5,5k €5,8k €/m²2022202320242025
Prix observé (€/m²)
Prix de marché actuel

Évolution 3 ans

+6.8 %

Projection 5 ans

+10 % à +15 % envisageables

Potentiel locatif

Loyer estimé
930 €/mois
Rendement brut
3.2 %
Tension locative
Très forte demande
Délai moyen location
12 jours

"Le 6e est supérieur au 2e pour l'investissement patrimonial long terme. Vous perdez un peu de rendement mais gagnez beaucoup en sécurité locative et en valorisation du capital."

✓ Vous gagnez

  • ✓ Profil locataire supérieur (cadres vs mixte Auguste Comte)
  • ✓ Vacance quasi nulle vs ~2% dans le 2e
  • ✓ Valorisation plus forte (+10-15% vs +6-8% dans le 2e)
  • ✓ Meilleure liquidité à la revente — marché plus profond

✗ Vous perdez

  • ✗ Rendement brut légèrement inférieur (3.2% vs 3.6% dans le 2e)
  • ✗ Prix d'entrée plus élevé (+14% au m²)

Critère par critère

Prix au m²Équivalent
~5 100 €/m² (2e, Auguste Comte)5 850 €/m² (6e, Av. Foch)

+14% — prime justifiée par la demande et la valorisation

Rendement brutÉquivalent
~3.6% (2e)~3.2% (6e)

-0.4 point de rendement — compensé par la plus-value attendue

Vacance locativeÉquivalent
~2% (2e)~0.8% (6e)

Quasi nulle dans le 6e — locataires stables et triés sur le volet

Profil locataireÉquivalent
Mixte (2e, tourisme, étudiants)Premium (cadres, couples biactifs)

Moins d'impayés, moins de rotation, moins de dégradation

Valorisation 5 ansÉquivalent
+6-8% estimé (2e)+10-15% estimé (6e)

Le 6e est une valeur refuge — plus-value supérieure historiquement

Aucune source de bruit notable à proximité

Les données de proximité ne révèlent pas de source de bruit particulière. Vérifiez lors de votre visite.

Ce que ça signifie pour vous

Aucun risque identifié sur cet axe. L'avenue Maréchal Foch est une voie résidentielle calme sans transport en commun direct.

Vs votre adresse actuelle

Niveau sonore nocturne légèrement inférieur à votre adresse actuelle — gain de calme marginal.

Conseil pour votre visite

Aucune précaution particulière. Un appartement en rez-de-chaussée côté rue resterait silencieux. Vérifiez simplement l'absence de commerce en rez-de-chaussée sous le bien.

Stationnement limité — non bloquant pour votre cible locataire

Journée payante

Oui

Gratuit la nuit

Oui

Gratuit week-end

Non

Tarif horaire

2.50 €/h

Parkings couverts proches

Parking Indigo Foch

300 m

185 €/mois

Parking Parc Bonnel

800 m

140 €/mois

Pour un T2 locatif dans le 6e, la majorité de vos locataires cibles (cadres TC) n'ont pas de voiture ou se déplacent en Métro A. Une place de parking séparée peut se louer 150-180€/mois et améliore votre rendement de 0.5-0.7%. Option intéressante si le bien en inclut une.

Lyon 6e → Part-Dieu (métro)

Variable

Via : Métro A Foch → Charpennes → correspondance

12 min

Lyon 6e → Presqu'île (métro)

Variable

Via : Métro A direct Foch → Bellecour

8 min

Lyon 6e → Aéroport (voiture)

Variable

Via : Périphérique → A43

35 min

Avenue résidentielle premium

Nul — actif locatif précieux : vos locataires n'auront aucune réclamation liée au bruit.

Périmètre800 m

Métro A — Foch-Préfet Erignac

Transports

200 m

Monoprix Foch

Commerces

350 m

Parc de la Tête d'Or (entrée principale)

Sport & Loisirs

420 m

École primaire Bossuet

Écoles

300 m

Cabinet médical Foch

Santé

200 m

Parking Indigo Foch

Parkings

300 m

Les montants indiqués sont des estimations basées sur les données du marché local. Ils ont pour but de donner une idée de l'écart de coût de vie, non de constituer un budget précis.

Détail poste par poste

Charges de copropriété

+180 €

Immeubles haussmanniens : 3.5-5€/m²/mois soit 175-250€/mois pour un T2 de 50 m²

Taxe foncière estimée

+90 €

Taxe foncière estimée à 1 000-1 200€/an pour un T2 dans le 6e (soit ~90-100€/mois)

Assurance PNO (propriétaire non-occupant)

+30 €

Assurance PNO : environ 25-35€/mois pour un T2 de 50 m²

Inondation

Faible

Le 6e arrondissement de Lyon est situé sur un plateau résidentiel à l'écart des zones inondables du Rhône et de la Saône. Aucune parcelle de l'avenue Maréchal Foch n'est en zone rouge selon le PPRI du Rhône.

Sismicité

Zone de sismicité très faible — risque négligeable à Lyon

Sols pollués

Aucun

Secteur résidentiel de haut standing. Aucune installation classée ICPE recensée sur cette parcelle ou à proximité immédiate.

Projets d'aménagement (PLU)

mobiliteImpact neutre

Extension du réseau Vélo'v — 2 nouvelles stations Maréchal Foch et Tête d'Or prévues en 2025

Améliore l'attractivité locative et l'accessibilité douce du quartier

urbanismeImpact neutre

Réaménagement des berges du Rhône côté 6e — livraison 2026 (promenade + piste cyclable élargie)

Valorise directement le quartier et les biens à moins de 1 km du Rhône

Profil de risques naturels et environnementaux excellent. Le 6e arrondissement est l'un des secteurs les plus sécurisés de Lyon : pas de risque inondation, sol sain, air propre. La seule vigilance concerne le DPE des immeubles haussmanniens (33% en E-F-G).

Transports en commun

Station la plus proche
Foch-Préfet Erignac (Métro A)
Distance à pied
200 m
Fréquence
Métro A : toutes les 3-5 min — argument de vente majeur pour vos locataires cadres
Métro ABus C25Bus 41Vélo'v (4 stations)

Mobilité vélo

Pistes cyclables

Oui

Stations VLS (500 m)

4

Dénivelé

Plat — idéal pour les locataires qui se déplacent à vélo

Ces avis reflètent le ressenti général des habitants sur la ville et le quartier, pas sur l'adresse analysée spécifiquement.

Expérience bailleurs

""J'ai deux T2 dans le 6e depuis 2016. En 10 ans, je n'ai eu qu'un seul mois de vacance et aucun impayé. Les locataires sont des cadres qui restent 3-4 ans. C'est la tranquillité absolue — le rendement ne fait pas rêver mais la gestion est quasi nulle." — Propriétaire bailleur"

Rendement vs sécurité

""Si vous cherchez du rendement, le 6e n'est pas la bonne zone. Si vous cherchez un placement sûr avec des locataires sérieux et une belle plus-value à terme, c'est parfait. Il faut juste avoir l'horizon long terme." — Gestionnaire de patrimoine, Lyon"

DPE et travaux

""J'ai acheté un appartement avec DPE E sans vraiment y prendre garde. Maintenant je dois faire des travaux avant 2028. Ça va me coûter 20 000€. La leçon : n'achetez jamais dans le 6e sans vérifier le DPE en premier." — Propriétaire bailleur, en cours de rénovation"

Qualité de l'air

Bon
35AQI
Polluant dominant
PM2.5
PM2.5
8.2 µg/m³
NO₂
18.4 µg/m³

Pour votre profil

Un argument locatif non négligeable : vos locataires cadres sont sensibles à la qualité de l'air, notamment s'ils ont des enfants ou font du sport. Le 6e est parmi les arrondissements les mieux classés de Lyon.

Qualité d'air équivalente au 2e arrondissement.

Espaces verts

Parc de la Tête d'Or

Distance
420 m
Surface
117 ha
🐕 🧒

Ensoleillement

1 820h/an

Bon ensoleillement lyonnais — 1 820 h/an

Profil locataires du quartier

Jeunes cadres 28-42 ans, couples biactifs sans enfant, jeunes médecins du CHU Lyon. Revenus 3-5x le loyer, durées de bail moyennes de 3-4 ans.

Adéquation correcte

Le profil locataire du 6e correspond bien à votre cible : solvables, stables, peu de rotation. La contrainte est le rendement brut (3.2%) inférieur à votre seuil idéal de 4%. Le 6e est un placement patrimonial, pas un générateur de cash-flow.

Points forts locatifs

  • Métro A à 200 m — critère de sélection n°1 des locataires cadres
  • Vacance historique < 1% — jamais un bien vide plus de 2 semaines
  • Profil locataire premium — impayés quasi inexistants
  • Tête d'Or à 420 m — critère fort pour les jeunes actifs sportifs
  • Valorisation du capital : +40% sur 10 ans — plus-value qui compense le rendement

Points faibles locatifs

  • Rendement brut 3.2% — en dessous des 4% d'autres zones lyonnaises (Vaise, Mermoz)
  • Charges haussmanniennes élevées (3.5-5€/m²/mois) — réduisent le rendement net à 2.5%
  • Encadrement des loyers en zone tendue — plafond ~19€/m²
  • 33% du parc en DPE E-F-G — risque fort si vous n'êtes pas vigilant à l'achat

Dispositifs fiscaux applicables

Régime réel (revenus fonciers)LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) si meubléDéficit foncier si travaux de rénovation DPE

Potentiel Airbnb : Oui

Lyon 6e est bien classé sur Airbnb (4.6/5 en moyenne pour le quartier). Proximité Tête d'Or et Foch. Revenue potentiel : 1 400-1 800€/mois en saisonnier (T2 meublé). Attention : réglementation lyonnaise — déclaration en mairie et quota 120 nuits/an pour résidence principale.

Le 6e est le choix idéal si votre objectif est la constitution de patrimoine sur 10 ans. Vous misez sur la sécurité locative et la plus-value plutôt que sur le cash-flow immédiat. Condition sine qua non : DPE C ou D à l'achat. Avec cet impératif respecté, c'est l'un des placements pierre les plus sûrs du Grand Lyon.

Valorisation régulière et résiliente

Valeur estimée dans 5 ans : 6 200 – 7 100 €/m²

Lyon 6e — valeur refuge du Grand Lyon

Le 6e est l'arrondissement le plus recherché de Lyon, avec une demande structurellement supérieure à l'offre. Historiquement résistant aux cycles immobiliers.

+10 à +15 % sur 5 ans estimé

Réaménagement des berges du Rhône (livraison 2026)

Le projet de promenade élargie et piste cyclable côté 6e valorisera directement les biens à moins de 800 m du Rhône.

+2 à +4 % supplémentaires pour les biens proches du Rhône

Pression réglementaire DPE

Les biens classés F/G ne peuvent plus être loués depuis 2023-2025. Cela déprime les prix de certains appartements haussmanniens non rénovés.

Opportunité d'achat décoté (-5 à -10%) si vous prévoyez une rénovation

Demande internationale et cadres supérieurs

Le 6e attire une population aisée et stable. La demande locative de cadres expatriés (Euronews, Sanofi, Renault Trucks à Lyon) soutient les prix.

Sécurité locative et valorisation durables

À vérifier avant de signer

  • →Calendrier précis du réaménagement des berges du Rhône (délais fréquents)
  • →Évolution de l'encadrement des loyers en zone tendue lyonnaise
  • →Projets de transports Grand Lyon (prolongement Métro E, tram T9)

"Investisseur locatif, achat T2 dans le 6e Lyon. Budget 350-500 k€. Objectif : patrimoine long terme, locataire premium, vacance faible."

Point le plus fort

La sécurité locative du 6e est sans équivalent à Lyon : vacance < 1%, profil cadre solvable, durée de bail longue. Vous ne ferez pas de rendement exceptionnel, mais vous construirez un patrimoine solide avec une sérénité totale en gestion.

Point le plus faible

Le rendement brut de 3.2% est la limite du 6e pour un investisseur. Pour du cash-flow, Vaise ou Mermoz sont mieux positionnés. Le 6e se justifie uniquement si votre horizon est 10 ans et que la plus-value compte autant que le rendement locatif.

Priorités satisfaites : 2/3 priorités satisfaites— ✅ Transport : Métro A à 200 m — argument locatif majeur. ✅ Commerce : vie de quartier attractive, validée par les locataires. ⚠️ Rendement : 3.2% brut — correct mais en dessous des 4% attendus. 🚨 DPE : 33% du parc en E-F-G — vérification impérative avant tout achat.

Deux conditions non-négociables : (1) DPE C ou D — aucune exception (les F sont interdits à la location, les E le seront en 2028). (2) Horizon d'investissement ≥ 10 ans pour que la plus-value compense le rendement modéré. Si ces deux conditions sont réunies, le 6e est l'un des meilleurs placements pierre de Lyon.

Résumé partageable

12 Av. Maréchal Foch, Lyon 6e : rendement brut 3.2%, vacance < 1%, profil locataire cadre premium. T2 de 50 m² à ~293 k€, loyer 930€/mois. DPE C/D indispensable — 33% du parc à risque. Valorisation estimée +10-15% sur 5 ans.

Décidez avec précision

Un verdict, pas un score

La conclusion du rapport répond à une question simple : cette adresse correspond-elle à votre profil et votre budget ? Une réponse claire, avec les raisons.

Les risques avant la signature

Zone inondable, bruit nocturne, marché surévalué. Chaque alerte rédhibitoire est sourcée et quantifiée — pas une formulation vague.

Données officielles, zéro approximation

Chaque indicateur repose sur des sources officielles : INSEE, IGN, DGFiP. Aucune estimation d’agence, aucun avis non vérifié.

Ils ont choisi leur adresse avec Placeadvisor

MG
Marie-Laure G.Locataire
Paris 15e · il y a 3 semaines · Avis vérifié

J’avais des doutes sur un appartement rue du Commerce, Paris 15e. Le score de criminalité nocturne était clairement dans le rouge. J’ai cherché ailleurs — bonne décision.

KB
Karim B.Acheteur
Lyon 6e · il y a 1 mois · Avis vérifié

J’ai comparé 4 adresses à Lyon avant de signer. Le rapport m’a montré que Croix-Rousse avait un score transport 20 points au-dessus de Confluence. Choix fait en 10 minutes.

NF
Nathalie F.Investisseur
Bordeaux · il y a 2 mois · Avis vérifié

Investisseur depuis 12 ans, c’est l’outil que j’aurais voulu avoir dès le début. Croiser les données de valorisation avec celles de criminalité, ça change vraiment l’analyse.

La technologie au service de votre décision

Données officielles actualisées, croisement algorithmique et personnalisation par profil, pour une analyse fiable à chaque adresse.

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Données à jour

Toutes les données sont issues de sources officielles régulièrement actualisées : prix immobiliers, transports, démographie, risques naturels et DPE.

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Données croisées

Sources officielles, statistiques immobilières et avis d’habitants agrégés pour une analyse sans angle mort.

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Process algorithmique

Un algorithme croise chaque dimension du rapport pour une analyse calibrée sur votre situation réelle : marché, mobilité, risques et profil.